辦公環(huán)境正在經(jīng)歷巨大變革，社會大環(huán)境的發(fā)展、創(chuàng)新技術(shù)的應(yīng)用、工作方式與形態(tài)的轉(zhuǎn)變，使得以未來為導(dǎo)向的辦公模型正在持續(xù)為企業(yè)不動產(chǎn)策略賦能增值。
深耕于辦公地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)與投資管理公司仲量聯(lián)行 (以下簡稱JLL)，攜手本屆國際工作環(huán)境設(shè)計應(yīng)用展，共同參與了一場關(guān)于未來辦公形態(tài)的探索。此次亮相的作品為《尋找未來辦公“應(yīng)許之地”》，從人性化體驗和科技賦能兩大維度，呈現(xiàn)對未來辦公空間的暢想?靈活、開放、智能、有溫度且兼具社交功能。
JLL始終認(rèn)為人性化體驗是未來辦公的重要核心；而科技的應(yīng)用也將為優(yōu)化辦公空間、增強員工歸屬感和幸福感提供絕佳的數(shù)據(jù)支撐和實現(xiàn)方式。此次，JLL接受了我們的專訪，與我們分享了“未來辦公”領(lǐng)域的前瞻洞察，從深度與廣度去探尋未來辦公模型落地的模樣。

“許多企業(yè)正在對辦公空間進行調(diào)整，以低密度化作為一項長期策略，并融入更多的房地產(chǎn)科技元素，兼容居家辦公和辦公場所辦公兩種工作模式?！?

Q：本次工作展主題以“空間治愈力”為核心，旨在探討未來工作空間觀念與形態(tài)的變化。辦公空間可能不僅僅是激發(fā)員工創(chuàng)造力、高效協(xié)同的場所，同樣也會成為“打工人”的治愈歸屬空間。JLL對此有怎樣的看法？

A：后疫情時代，居家辦公模式在全球范圍內(nèi)被普遍采納，但這并不意味著實體辦公空間將不必存在。許多企業(yè)正在對辦公空間進行調(diào)整，以低密度化作為一項長期策略，并融入更多的房地產(chǎn)科技元素，兼容居家辦公和辦公場所辦公兩種工作模式。辦公空間的設(shè)計原則發(fā)生了改變，人性化的重要性更加凸顯，以人為本的多功能、強互動的理念將被更多地采用，從而進一步提升員工的體驗和保障員工的福祉。

例如，可以在辦公空間設(shè)置一些在其它地方體驗不到的便利設(shè)施和活動項目，以此來提供更多社交互動機會和“工作間隙”。從小型慶?；顒拥絾T工大會，辦公空間時刻體現(xiàn)著企業(yè)的文化和使命，能讓員工產(chǎn)生真正的歸屬感。

Q：根據(jù)行業(yè)報告顯示，千禧一代職場人最重視的是工作與生活之間的平衡，對于辦公空間有了更具體的需求。而在員工需求的呼應(yīng)上，目前市場出現(xiàn)了哪些的變化？

A：目前市場上出現(xiàn)了幾種趨勢與變化：

1.更安全健康的生態(tài)辦公環(huán)境：關(guān)注員工的健康和福祉，減少碳排放、支持可持續(xù)發(fā)展，譬如通過優(yōu)化照明、通風(fēng)功能，提升辦公空間的舒適性和效能。

2.具有包容性和更靈活的工作環(huán)境：支持多種工作方式，從而釋放員工的潛能，留住人才并吸引未來人才。 

3.注重體驗的空間設(shè)計：能夠讓員工對企業(yè)的文化、品牌價值和精神氣質(zhì)有直觀的體會。

4.增強型工作場所：利用數(shù)字技術(shù)創(chuàng)造更智能、更直觀、更個性化的工作環(huán)境，提升辦公體驗和工作表現(xiàn)。

5.總部+分部：分散企業(yè)不動產(chǎn)組合的布局，設(shè)立衛(wèi)星辦公室，或在通勤便利的交通樞紐附近建立一個技術(shù)驅(qū)動型的辦事處；或者為部分員工提供共享辦公空間的會員資格，讓其選擇最為方便的工作地點。

而除了企業(yè)需要針對員工需求的變化做出及時的調(diào)整和改變，面對租戶對靈活性的更大需求，業(yè)主方若要吸引并留住租戶，也需重新審視其價值主張和盈利方式。有些業(yè)主持續(xù)在使用率低的房地產(chǎn)項目內(nèi)加速促進便利設(shè)施的多樣化，在其樓宇內(nèi)增加健康（健身房、冥想或瑜伽區(qū)）、餐飲（在辦公樓內(nèi)提供各種健康食品）或社交（俱樂部、休息廳及行政會議室）等設(shè)施和服務(wù)，以滿足新租戶的需求。另一些業(yè)主則果斷選擇發(fā)展共享辦公空間，在其辦公樓內(nèi)或其它共享辦公機構(gòu)的閑置區(qū)域運營新的辦公場所。

“現(xiàn)有的辦公樓租賃或?qū)⒂瓉硇履Ｊ降母偁?，房地產(chǎn)科技的迅猛發(fā)展在加速對辦公空間使用及收費方式的重塑。”

Q：隨著數(shù)字化辦公與互聯(lián)網(wǎng)的普及，越來越來多企業(yè)推崇“彈性工作制”與“移動辦公”，工作時間與場地開始不受限制，請問JLL如何看待這種趨勢對辦公樓市場的影響？

A : 對于許多企業(yè)來說，固定的工作時間和地點已成為過去式?！捌胶狻钡淖钚露x是：在制定日益靈活的辦公安排時，既然私人時間與工作時間難以界定，不如干脆讓這兩者互利共存。隨著企業(yè)給予員工更大的權(quán)力來決定其工作方式和工作時間，實現(xiàn)工作中的“平衡”將不僅僅指彈性工作時間?只有當(dāng)企業(yè)具備包容、信任和結(jié)果導(dǎo)向型的思維時，才能讓員工更滿足、更忠誠且更高效。

▲ 對許多企業(yè)來說，固定的工作時間和地點已成為過去式

但這并不影響實體辦公場所存在的必要性，而是對辦公空間的設(shè)計提出了更多的要求，融合設(shè)計+人性化體驗+科技的辦公空間將更受青睞。工作場所環(huán)境將變得更具社交性和協(xié)作性，在滿足關(guān)鍵活動需求的同時改變布局和設(shè)計。

從企業(yè)的角度，則需要考慮如何以一種更具戰(zhàn)略性的方式來規(guī)劃和優(yōu)化辦公場所布局。去中心化的建立辦公分部的模式可能很快就會興起，員工可以在不同地點進行遠程工作，既縮短了通勤時間，又為員工帶來了便利。

此外，現(xiàn)有的辦公樓租賃或?qū)⒂瓉硇履Ｊ降母偁帲康禺a(chǎn)科技的迅猛發(fā)展在加速對辦公空間使用及收費方式的重塑。一種以企業(yè)和個人按會籍權(quán)限更靈活地使用樓宇業(yè)主提供的辦公空間和配套設(shè)施服務(wù)，并支付相應(yīng)等級會員費的全新租賃模式或?qū)⒊蔀樾纶厔荨?

Q：在研究過程中，無論是在辦公空間租賃方案、裝修、空間改造上，是否有一些創(chuàng)新或亮眼的案例能與大家分享？

A：我們分享一個探索辦公空間租賃的創(chuàng)新想法。為應(yīng)對辦公樓市場的新增供應(yīng)高峰以及新經(jīng)濟行業(yè)的崛起，我們認(rèn)為，“會員制”或?qū)⒊蔀橹袊磥淼霓k公樓租賃趨勢，即租戶以支付會員費來取代支付租金，從而按會籍權(quán)限更靈活地使用樓宇業(yè)主提供的辦公空間和配套設(shè)施服務(wù)的一種方式。與傳統(tǒng)的租賃方式相比，它與航空公司的飛行常客計劃有著更多的共通點：運用靈活空間及共享設(shè)施的邏輯原理，按不同級別的使用權(quán)限以及享受的相應(yīng)福利，按月向租戶征收費用。會員制租賃生態(tài)體系將打破工作、餐飲及休閑元素彼此之間的界限，創(chuàng)造多元化、多功能的辦公空間生態(tài)體系。

雖然目前還沒有整棟建筑百分百采用靈活會員制，但有一些項目已采用新舊兼容的過渡模式。例如位于倫敦的22 Bishopsgate，該項目在許多方面仍是以傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)辦公樓方式營運，但同時提供會員制配套，通過一個占地約10萬平方英尺的設(shè)施，提升該項目內(nèi)用戶以及公眾的日常體驗：包括4層共用會議室（按承辦合約外包給Convene公司管理營運）、位于25樓的健身房、41樓的瑜伽及冥想室、57樓的會所及60樓的空中酒吧。